xich cong nghiep

Cách tính toán phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ chung cư hiện rất khác nhau. Ảnh: Đức Thanh

Sau hơn một năm áp dụng quy định mới về thuế bất động sản, đã xuất hiện một số vấn đề trong quá trình thực thi.

Theo Thông tư 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 (Thông tư 129) có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 về thuế giá trị gia tăng (GTGT), các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT.

Thông tư này cũng quy định chi tiết rằng, thu nhập chịu thuế GTGT là giá trị chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện mà các đối tượng chịu thuế gặp phải.

Thứ nhất, làm thế nào để có thể xác định và thống nhất giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng cho mục đích giảm trừ tính thuế GTGT? Theo thông tư 129, trong trường hợp giá đất tại ngày chuyển nhượng do đối tượng chịu thuế khai không được xem là có đủ cơ sở để xác định giá hợp lý để tính thuế GTGT theo luật định, thì giá đất được khấu trừ sẽ là giá đất (hoặc tiền thuê đất) được quy định bởi UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương tại ngày chuyển nhượng bất động sản.

Theo một số công văn của Bộ Tài chính (như Công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22/7/2009), doanh nghiệp và khách hàng có thể tham khảo giá đất niêm yết tại trung tâm giao dịch BĐS hoặc ký kết hợp đồng với các cơ quan định giá để xác định giá đất tại ngày chuyển nhượng bất động sản. Điều này có nghĩa là áp dụng giá thị trường. Vậy liệu giá thị trường này có được xác định một cách trung thực và có thể được cơ quan thuế chấp nhận?

Thứ hai, đối với giao dịch bán căn hộ chung cư, làm thế nào để tính phân bổ giá trị quyền sử dụng đất chung (ngay cả khi giả định là tổng giá trị này có thể xác định chính xác và hợp lý) cho từng căn hộ chung cư cho mục đích khấu trừ thuế GTGT? Thông tư hiện hành về thuế không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Việc tham khảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định thực hiện liên quan khác là cần thiết trong trường hợp này và đây là vấn đề rất phức tạp về mặt pháp lý.

Trên thực tế, cách tính toán phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ của các dự án chung cư cao tầng rất khác nhau, kể cả trường hợp các dự án nằm trong cùng một thành phố.

Cuối cùng, việc khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất trong thu nhập chịu thuế GTGT sẽ dẫn đến việc nhà đầu tư phát triển bất động sản bị coi là đối tượng được miễn một phần thuế GTGT, nên họ có thể không được khấu trừ toàn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến hoạt động bất động sản.

Trong trường hợp không thể xác định được chính xác số thuế GTGT đầu vào liên quan đến thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì thuế GTGT đầu vào được khấu trừ phải được tính căn cứ trên tỷ lệ thu nhập chịu thuế GTGT (giá trị chuyển nhượng nhà/căn hộ chung cư) trên tổng thu nhập (giá trị chuyển nhượng nhà/căn hộ chung cư cộng với giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Điều này có thể dẫn đến trường hợp một phần thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và trở thành chi phí của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế, đối với hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội, nhà đầu tư phát triển bất động sản thường phát hành hóa đơn cho mục đích tính thuế GTGT đối với giá trị chuyển nhượng trên toàn bộ bất động sản, mà không khấu trừ đi phần giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, một số nhà đầu tư bất động sản ở TP.HCM khấu trừ giá trị phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi lập hóa đơn thuế GTGT.

Như vậy, để phát triển một thị trường lành mạnh và tạo sự công bằng cho người mua bất động sản, các quy định về thuế cần được áp dụng nhất quán.

Bất cập liên quan đến thu nhập doanh nghiệp

Hoạt động thường thấy đối với nhà đầu tư khu công nghiệp là thuê đất của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng và cho thuê lại đất trong thời gian dài. Gần đây, theo quy định, người nước ngoài đủ điều kiện có thể mua bất động sản theo hình thức thuê dài hạn, ví dụ trong vòng 50 năm. Trong một số dự án tại các trung tâm kinh tế - tài chính ở thành phố hoặc sát bờ biển, nhà đầu tư chỉ có thể bán bất động sản theo hình thức thuê dài hạn (đặc biệt đối với quyền sử dụng đất). Người thuê/người mua trong các trường hợp này thường phải thanh toán cho nhà đầu tư toàn bộ giá trị thuê/mua cho nhiều năm.

Để tính thuế, theo quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp trước đây (Thông tư 134/2007/TT-BTC áp dụng đến ngày 31/12/2008), nhà đầu tư có thể lựa chọn ghi nhận doanh thu chịu thuế trên trên cơ sở toàn bộ tiền trả trước một lần hoặc phân bổ theo năm, theo đó doanh thu chịu thuế được phân bổ cho số năm của thời hạn thuê.

Theo Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 thay thế Thông tư 134/2007/TT-BTC và có hiệu lực từ ngày 1/1/2009, doanh thu chịu thuế chỉ được ghi nhận theo phương pháp phân bổ theo năm. Tuy nhiên, Thông tư 130 không đưa ra quy định nào đối với những trường hợp chuyển tiếp, tức là các bất động sản đã đi vào hoạt động trước ngày 1/1/2009.

Một vấn đề quan trọng hơn là làm thế nào để xử lý chênh lệch giữa lợi nhuận kế toán và lợi nhuận theo thuế cho mục đích chi trả cổ tức. Theo quy định hiện hành, cổ tức chỉ có thể được công bố và chi trả sau khi công ty đã hoàn thành nghĩa vụ thuế tại Việt Nam (có nghĩa là chỉ có lợi nhuận sau thuế mới được sử dụng để chi trả cổ tức). Nhiều nhà đầu tư bất động sản đối với các trường hợp trên sẽ gặp phải tình huống là họ có thể đạt lợi nhuận kế toán lớn, nhưng không thể chi trả toàn bộ cổ tức một lúc, mà phải mất nhiều năm, do không thể khai và nộp toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với lợi nhuận kế toán đã ghi nhận này.

Đỗ Thị Thu Hà - Ninh Văn Hiến (baodautu).